(text byl psán pro výběrové řízení)
Darování bytu nezletilé dceři
Darovací smlouva
V první řadě je při darování bytu je nutné sepsat darovací smlouvu. Všechny věci zapsané ve veřejném seznamu (jako je právě byt v katastru nemovitostí) totiž vyžadují písemnou smlouvu při jejich darování.[1] Samotná smlouva musí mimo písemnou formu dále splňovat několik náležitostí:
- jasné označení stran (tzn. dárce a obdarovaného, klienta a dítěte) včetně jména, trvalého bydliště a data narození, případně rodného čísla a vztahu mezi nimi (otec obdarované, dcera dárce)
- označení a přiložení smluv nebo jiných dokumentů, na základě kterých se dárce stal vlastníkem bytu
- jasný a podrobný popis bytu – číslo popisné domu, parcelní číslo, katastrální území, příslušný katastrální úřad, případně označení bytové jednotky, čísla bytu nebo (pokud byt číslo nemá) jeho jednoznačné označení pomocí orientace, nadzemního podlaží, rozlohy, počtu pokojů apod.),
- poučení, že byt není nijak zatížen,
- pořízení pro případ odmítnutí návrhu soudem,
- datum a podpisy smluvních stran (a jejich úřední ověření)
Kolizní opatrovník a návrh na schválení právního jednání za nezletilou soudem
Před podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí je nutné v případě nezletilé dcery podat návrh na opatrovnický soud, který musí smlouvu nejdříve schválit.[2] Soud rozsudkem určí kolizního opatrovníka, kterým je nejčastěji příslušný úřad podle trvalého bydliště (jenž zastupuje sociální pracovník) nebo advokát, a rozhodne, zdali je darování v zájmu dítěte. Pokud tak shledá, smlouvu schválí. O takovém návrhu rozhoduje soud okresní (v případě Prahy obvodní, v případě Brna soud městský) v místě trvalého bydliště dítěte, kterému by měl být i návrh správně adresován. Návrh by měl obsahovat:
- označení osoby navrhovatele společně s trvalým bydlištěm, datem narození nebo rodným číslem,
- označení obdarované dcery stejným způsobem,
- označení matky a otce, případně zákonných zástupců,
- označení právního zastoupení stran,
- vylíčení skutečností a odůvodnění návrhu,
- o jaký rozsudek klient žádá (petit),
- přílohou následující doklady:
- darovací smlouvu,
- výpis z katastru nemovitostí,
- případný znalecký posudek při uzavření smlouvy.
Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Následný návrh na vklad (který se vypisuje pomocí formuláře) do katastru nemovitostí také musí splňovat řadu náležitostí:
- jeho přílohou je darovací smlouva (vkladová listina),
- správně uvedený katastrální úřad a katastrální pracoviště, v jehož územním obvodu se byt nachází,
- údaje všech osob, které se účastní řízení (a pořadové číslo pro příští odkazovaní ve formuláři), včetně rodného čísla a trvalého bydliště,
- označení práv, která mají být do katastru nemovitostí zapsána (v případě darování bytu se jedná o vlastnické právo), a označení osoby, která toto právo nabývá,
- uvedení kontaktních údajů (nepovinné),
- uvedení listin, které jsou přílohou návrhu na vklad, a jejich počet,
- samotné přílohy (darovací smlouva, rozhodnutí opatrovnického soudu).[3]
Za vklad do katastru nemovitostí se platí poplatek 2 000 Kč (i pokud byl formulář chybně a neplatně vyplněn).
Služebnost bytu
Pokud si klient přeje s manželkou v darovaném bytě bydlet, byt lze zatížit věcným břemenem na dobu neurčitou (služebnost bytu §1297 a § 1298 OZ). Takové právo by mělo být sjednáno už v darovací smlouvě a musí být vloženo do katastru nemovitostí.
Lze tak učinit již při vkladu změny vlastnického práva. Při označování práv, která mají být zapsána do katastru nemovitostí se společně s vlastnickým právem označí „právo odpovídající věcnému břemeni“. Společně s tímto označením je nutné uvést osoby, pro které je právo zřizováno, obsah věcného břemene (tzn. služebnost bytu) a dobu, na kterou je právo zřizováno.
Ve stejném režimu lze i sjednat zákaz zcizení a zatížení[4] na dobu určitou. Ve smlouvě je tak vhodné blíže specifikovat, jaké zatížení se zakazuje, a vložit zákaz po opatrovnickém řízení společně s vlastnickým právem a služebností bytu do katastru nemovitostí.
Pokud by se služebnost nebo zákaz zcizení a zatížení zřizovaly až dodatečně, byla by potřeba nová smlouva a další soudní řízení s kolizním opatrovníkem.
Daň z příjmu
(pozn. pro výběrové řízení: Zde si nejsem jistý, jak přesně funguje oznamovací povinnost osvobozených příjmů u nezletilých. V praxi bych zde potřeboval pomoc někoho seniorního v týmu. Předpokládám, že by zde podobně podle již použitých ustanovení OZ za dceru spadala tato povinnost na zákonné zástupce)
Přestože je v případě darování mezi příbuznými dar od daně z příjmu osvobozen, má klient ohlašovací povinnost vůči finančnímu úřadu, pokud hodnota nemovitosti přesahuje 5 milionů Kč.[5] Takové oznámení lze učinit podle nepovinného vzoru, jinak písemně (v listinné podobě nebo elektronicky), nebo ústně do protokolu. Finančnímu úřadu se tak ohlašuje:
- výše příjmu (hodnota bytu),
- zákonné ustanovení, na základě kterého je příjem od zdanění osvobozen (v tomto případě § 10, odst. 3, písm. c), bod 1. zákona č. 586/1992 Sb.),
- popis okolností nabytí příjmu (darování nemovitosti)
- a datum, kdy příjem vznikl.[6]
Daň z nemovitých věcí
Darovaný byt po přepsání stále podléhá dani z nemovitých věcí. Klient je tak stále povinen finančnímu úřadu hradit daň jako doposud.
[1] § 2057, odst. 1, zákona č. 89/2012 Sb.
[2] § 892 odst. 3 a § 898 zákona č. 89/2012 Sb.
[3] § 14 a § 15 zákona č. 256/2013 Sb.; inf. hromadě dostupné online na: https://www.cuzk.cz/Je-dobre-vedet/Formulare-v-resortu-zememerictvi-a-KN/Zapis-vkladem/Navrh-na-vklad/Formular-navrhu-na-vklad.aspx
[4] § 1761 zákona č. 89/2012 Sb.
[5] § 38v, odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb.
[6] § 38v, odst. 2, písm. a) až c) zákona č. 586/1992 Sb.; inf. hromadě dostupné online na: https://www.financnisprava.cz/cs/dane/dane/dan-z-prijmu/fyzicke-osoby/oznameni-o-osvobozenych-prijmech